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监管组织银行召开会议再稳楼市 落实“金融16条”

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记者采访的多名业内专家表示,稳楼市要从供需两侧发力,供给端要畅通房企尤其是民营房企的融资渠道,需求端则要提振居民对楼市、对未来的收入的积极预期,这两点是提高居民入市意愿的关键。

时隔一周,监管部门再次发声稳地产!

2022年11月21日,人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会,研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

会议强调,要全面落实房地产长效机制,因城施策实施好差别化住房信贷政策,支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序,稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放,支持个人住房贷款合理需求,支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等,推动“保交楼”工作加快落实,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

同日,人民银行行长易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上讲话称,房地产业关联很多上下游行业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整,我们配合有关部门和地方政府,“一城一策”用好政策工具箱,降低了个人住房贷款利率和首付比例,支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房,我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款,支持已售住房的建设交付,并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近我们扩大了支持民企发债的“第二支箭”,为民企发债提供风险分担,民营房地产企业也在支持范围以内。

图片来源:视觉中国

房地产亟待“软着陆”

11月以来,稳楼市政策频出。11月8日,交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》,推出针对包括房地产企业在内的民营企业发债融资计划,预计规模可达2500亿元,后续视情况进一步扩容。11月11日,央行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,从房地产融资、保交楼、风险处置、消费者权益、金融管理政策和住房租赁等六大方面出台十六条具体措施。11月14日,银保监会、住建部、人民银行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,允许商业银行按市场化、法治化原则,与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

政策密集出台背后,是我国房地产市场尚未走出底部区间的现实。考虑到政策生效一般有一定的滞后性,稳楼市组合拳的效果仍然有待进一步观察。国家统计局11月15日公布的数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;其中,住宅投资86520亿元,下降8.3%。1-10月份,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。

东方金诚首席宏观分析师王青对21世纪经济报道记者表示,数据显示,近期房地产市场持续处于低迷状态,不仅楼市“金九银十”成色不足,而且进入11月以来,楼市筑底走势仍在延续。就宏观经济而言,除疫情带来的短期波动外,房地产低迷是2021年下半年以来经济下行压力的一条主线。接下来为引导房地产市场尽快实现软着陆,除强化“保交楼”等供给端支持外,持续下调居民房贷利率,推动楼市企稳回暖是关键所在,而且具有较强的紧迫性。这也是四季度及明年初稳增长、防控风险的一个主要发力点。在他看来,尽管11月份1年期和5年期LPR报价均维持不变,但与房贷利率挂钩的5年期LPR年内仍有下调空间。

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稳楼市重在稳预期

楼市回暖的关键究竟是什么?记者采访的多名业内专家表示,稳楼市要从供需两侧发力,供给端要畅通房企尤其是民营房企的融资渠道,需求端则要提振居民对楼市、对未来的收入的积极预期,这两点是提高居民入市意愿的关键。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,房地产“金融16条”和央行“第二支箭”旨在推动房地产融资环境正常化,重点要加大对民营房企的融资支持,这对恢复和稳定房地产全链条各项融资、保障开发和竣工所需资金到位至关重要。

另一方面,阶段性下调房贷利率下限、调整部分热点城市的限购限贷政策、降低首付比例等相关举措都有利于刺激居民的购房需求,但至关重要的一点是,老百姓(603883)对未来收入和工作前景的积极预期迫切需要恢复,这是房地产需求端回暖的关键一环。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者指出,今年以来,房地产市场深度调整,购房者、房企市场预期均偏弱,供需两端表现均不及预期。一方面,我国中长期住房需求释放动力减弱,房地产行业正在告别高速增长的时代。另一方面,短期多个因素亦制约着行业恢复,一是宏观经济下行压力下,居民收入预期降低,购房意愿下降;二是多地疫情反复,在客观上对楼市交易产生不利影响;三是在市场下行阶段,部分城市出现房价下跌预期,加重购房者观望情绪;四是购房者对期房烂尾的担忧并未完全消失;五是部分城市政策存在放松预期,购房者观望情绪较重。

陈文静认为,尽管当前楼市氛围仍显沉重,但政策传导到需求端的积极效用会逐步显现。11月以来多个监管部门接连释放重磅利好,为房企、购房者提供更多资金支持,对修复供需两端市场信心将起到积极作用。短期来看,市场回暖的关键仍在于需求端置业信心和预期的恢复,而需求端预期好转仍依赖于宏观经济的修复、防疫形势的变化等方面。

她预计,随着楼市利好政策的持续落地,供需两端政策优化叠加防疫政策改善,或将带动市场信心进一步恢复,但传导到需求端仍需时间,短期市场依然有压力,未来宏观经济、疫情因素等逐渐好转后,市场有望逐渐企稳。

事实上,楼市的积极信号也正在逐步显现。上周美的置业、新城控股(601155)获得交易商协会融资支持,分别申请的150亿元储架式融资已获受理,成为继龙湖集团之后,第二、三家获得交易商协会融资支持的民营房企。此外,上周5家公司发布境内债,包括华润置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。

有意思的是,正是在楼市低迷的今年,包括黑石集团在内,贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等知名国际开发商、资管公司,加速在中国拿地、布局项目,投资路径涉及写字楼、商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。除此之外,外资还开始在土地市场拿地,在债券市场收购出险房企境外债以及低吸高抛房企股票以套利。考虑到中国房地产市场目前仍然低迷,外资频频出手被一些人认为是“抄底”行为,但也有业内人士认为这是中国房地产市场即将走出底部的信号。

针对外资对我国地产行业的积极布局,中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者解读称,外资机构具有较强跨周期经营能力。具有潜在的盈利价值是外资进场投资的根本标准,主要整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。此外,外资具有全球化视野,经历过多个国家房地产市场周期变化,善于跨周期经营,规避周期性风险,在市场低迷期积极进入。

(作者:唐婧 编辑:曾芳)

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